不動産会社の仲介はどう選ぶか

土地を購入するにあたって仲介業者は円滑に取引を進めるためには、なくてはならない存在です。

ですが不動産ほどの大きい買い物をする場合は仲介手数料が思っている以上に高いのが悩みの種です。中には仲介手数料無料を掲げる業者も存在します。

不動産仲介業者

不動産を始め土地等の売主は、個人か業者のどちらかになります。

売主が個人であった場合は直接取引がされるケースほぼありません。トラブルが生じた場合の悲惨さが目に見えていますからね。

国家資格である宅建士を有する者が間に入り、円滑に売買契約を締結する手配を済ませます。

しかし、業者が売主であった場合は相応の知識を有している組織なので直接取引が可能なケースがあります。その場合は必然的に仲介手数料は無料になります。

 

仲介手数料

金額によって計算式の違いはありますが、400万円以上の場合は同じ計算式になりますので、今回はその条件で話を進めていきます。

売買価格×3％+6万円+消費税

仲介業者に支払う金額はこの通りです。

仮に3,000万円の土地を購入すると仮定してみましょう。

3,000万円×3％+6万円＝960,000円（税別）になります。

10％の消費税が必要になりますので1,056,000円が最終支払額です。

この100万円の仲介手数料は大きな出費になるため、安くできないかと色々と探す人が出てくるのは不思議ではありません。

 

仲介手数料半額や無料

そこに目を付けた不動産会社も当然ながらいらっしゃいます。

仲介手数料を半額、もしくは無料で引き受けて仕事を取っている人がいます。

そんなことが可能なのか？と思う方は多いことでしょうが、仕組み的には可能です。

まず、仲介業者には「両手」と「片手」の二通りの動きがあります。

 

両手とは上図のように、仲介担当者が売主と買主の二者と仲介契約を結ぶことを指します。

仲介手数料の報酬は、売主・買主の両者から貰えますので何としてでもこの形式に持っていきたいのが心情でしょう。

3,000万円の取引であれば、200万円の売上です。

そして不動産業界というのは「歩合制」が如実に表れています。

その会社によって条件は異なりますが、取ってきた仲介手数料の30％を給料として支払われることもあります。

 

次に片手とは、売主と買主にそれぞれ別の仲介業者がつくことを指します。

本来であれば売主が契約している仲介業者が買主を見つけられれば御の字なのですが、そう簡単に見つかるわけではありません。

それで他社に声をかけて、良い顧客はいないか？と持ち掛けることがあります。

売れないより売れた方がいいのは当然ですからね。

もしくは売主と直接契約している業者が、買主の手数料を無料や割引をする。と宣伝することもあり得ます。間に別の不動産会社が入るのも問題ありませんが、自社だけで解決したいケースもあることでしょう。

専属専任・専任・一般と媒介契約にも数パターンあるのですが、今回は割愛いたします。

 

避けた方が良い業者

不動産の仲介業者は得られる報酬が法律で定められています。

この報酬でしかお金を稼げないため常に手数料を半額にする。と宣伝しているのは、いささか不思議なものです。

理由は簡単で、会社としての信用力が乏しく安定した集客が出来ないことが多いです。

手数料を半額にしてでも顧客を獲得しなければならない。販売ルートを開拓したい。

など様々な理由があるわけですが、実績が伴っていない証です。

全ての業者がそうとは言い切れませんが組織力は見込めないことの方が多いです。

3,000万円の大きな買い物をする際に、契約書・重要事項説明書のチェックは万全なのか、銀行との段取りはうまくできるのか。司法書士との調整はしてくれるのか。

もしも組織力がある場合は、担当者が対応してくれなかったとしても会社のブランド力に傷をつけないために別の担当者がフォローに入ります。

また、難しい取引案件であれば、上司や他部署に相談も持ち掛けられますしサポート体制は万全と言えるでしょう。

半面、組織力がないところは個々の力が強い傾向にあります。

ダメな担当に当たってしまいフォロー体制も整っていなければ、泣く泣く勉強代としてお金をドブに捨てる可能性も否定できません。

小さい会社が悪いという訳ではなく、しっかりとした会社もあるのは確かです。

ただそれを見極められるか？といったら一般人には中々難しいことではないでしょうか。

なお、私は宅建士の資格を有していますが、土地取引の仲介業者は大手企業を選びました。これまで培ってきた信用力・ブランド力は代えがたいものがありますし、安心を購入した意味合いが大きいです。

 

仲介手数料を安くする方法

それでも100万円以上の仲介手数料を節約したいのは誰もが思いますよね。

方法としては二通りありまして、純粋に値下げ交渉をする方法と提携企業割引を使う方法があります。

 

値下げ交渉

正直言いますと好まれないやり方です。

前述しましたが、仲介手数料が不動産仲介会社の唯一の売上になる訳ですから過度の値引きは期待しない方が良いかと思います。

それでも土地が売れなければ利益は出ない訳ですから、売れる時に売ってしまおう！と考えて値引きに応じる可能性もあります。

言うことはタダですが、仲介業者の対価を軽く見ていると思われる可能性もあるので交渉は慎重に行いましょう。

 

提携企業割引

この方法は該当者が限られますが、積極的に利用すべき制度です。

当サイトの記事を読まれていることは、設計事務所で建築を考えている、土地から購入をしようとしている方が多いかと思います。

そうなると一般住宅より高い水準の金額を支払うことになりますので、社会的なステータスは高い方が多いことを前提の話になります。

例えば国家公務員の方であれば福利厚生がしっかりしていますので、組合員向けに提携割引があります。

No	住宅会社
1	朝日住宅
2	住友林業ホームサービス
3	大成有楽不動産販売
4	東京建物不動産販売
5	野村不動産アーバンネット
6	みずほ不動産販売
7	三井住友トラスト不動産
8	三菱UFJ不動産販売

（参考：KKR国家公務員　協定住宅会社一覧）

上表は仲介会社のみを抜粋したものになります。

名だたる大手会社が提携しており、その割引率は会社により異なりますが、概ね30％OFFになります。

100万円の仲介料であれば30万円の割引が適用され70万円になります。

さすがに半額までにはなりませんが、非常に大きい割引額です。

 

仲介業者以外にハウスメーカーで建てられる場合でも

No	住宅会社	備考
1	旭化成ホームズ	ヘーベルハウス
2	住友林業	木の最高峰
3	積水ハウス	国内売上No.1
4	三井ホーム	2×4工法の先駆者

などであれば割引が適用されますので、この制度を利用しない手はありません。

注文住宅の場合は割引が異なり、概ね3％です。建物の価格を3,000万円と仮定した場合、90万円の割引が適用されます。

 

また、新規で建てなくてもマンションを購入する場合でも割引が適用されます。

No	住宅会社	備考
1	東京建物	ブリリア
2	住友不動産	グランドヒルズ
3	三菱地所レジデンス	ザ・パークハウス

現在はタワーマンションが非常に人気の物件で、購入金額も非常に高くなっていますので、割引額も相応の金額が期待できます。

 

また、東証一部上場企業の場合であれば企業独自の福利厚生が用意されているケースが多いので、住宅割引の適用がないか一度確認した方が良いかと思います。

 

提携企業が販売していない場合

提携割引が受けられる方であっても、その会社が購入予定の土地を販売していなければ、割引は受けられませんが、ほとんどの場合、取扱の可否を問い合わせすると取扱可能です。という返答が多いです。

業界のセオリー的にはネット等に広告をアップしている企業が仲介業務を務めるわけです。広告料の費用がかかっていますからね。

ですが、大手企業から購入が濃厚である顧客の紹介を断るケースが稀です。

上記の例の国家公務員であれば住宅ローンの審査に通らないのは極めて稀ですし、そんな太い客を逃すのは機会損失につながります。

仮に土地の売買契約が済んでも住宅ローンが通らなければ白紙撤回になるのが通常の契約形態ですので、審査が硬く、契約撤回リスクの低い国家公務員・地方公務員・東証一部上場企業の人たちを無下に断ることはありませんので、積極的に問い合わせをしてみましょう。