住宅ローン 金消契約と土地の引き渡し

土地は隣地との民法承諾の覚書を取り交わし、離れ50cm未満でも建てられるよう調整してもらっています。晴れて懸念材料がなくなり、土地の売買契約から約４ヶ月後に土地の引き渡しを迎えることになりました。

土地の売買契約

売買契約を締結した時点では、法令上の制限から建てることが難しい状況でした。

No	懸念事項
1	隣地境界線の覚書
2	前面道路の権利移動

この２つが主なハードルで、重要事項説明書にも条件がクリアできなければ白紙撤回とする旨を記載し、契約締結を行いました。

隣地境界線の覚書

まずは民法承諾ですが、売主と隣家の方は非常に友好的な関係らしく、覚書を取り交わすのは特段問題ない。と先方から通達がありました。

現に隣家の方も50cmを守っておらず40cm程度になっていたため、覚書の見通しが明るかったです。一応不安材料ではありましたが、売買契約締結後の一ヶ月以内に覚書の取り交わしを完了してもらえました。

前面道路の権利移動

前面道路は区管理道路と呼ばれるもので、遥か昔から区が管理しているようでした。

区が管理しているのですが、建築基準法では公道として認められないらしく？建築制限がかかってしまいます。

ただ、近隣の住居も同じ条件で権利移動を滞りなく済ませ制限なく建築をしているとのことです。役所手続きなので時間は要しますが特段気にする必要はないかな？と思い深く考えませんでした。もちろん、滞りなく事務処理は終了しました。

なお、役所に申請する前に土地の測量をしなければならないらしく、その他もろもろの対応で引き渡しまでに三ヶ月の時間を要しました。

一般的な流れ

私たちの場合は売主が個人だったこともあり、時間を要してしまいましたが、通常はもっとスマートに進みます。

No	推奨手順	期間
1	住宅ローンの仮審査	1週間
2	土地の買付	1週間
3	土地の売買契約締結
4	住宅ローンの本審査	1～2週間
5	金消契約	1週間
6	土地の引き渡し

希望の土地が見つかり次第、住宅ローンの仮審査は早めに申し込んでいた方が良いと思います。

売主に対して住宅ローンを行使できることを客観的に証明できるからです。

仮に、その土地が流れたとしても仮審査に通ったという事実は変わりません。

実際に土地の買付をした時の話ですが、当該土地の審査が間に合わなかったため、別の土地で通った審査情報を元に手続きを進めました。

本審査は基本的に落ちることはありませんが、仮審査を通過した後に金融情報が変わると落ちる可能性が出てきます。

例えば、仮審査後に自動車のローンを組んだりして弾かれるケースが多いようです。

特段の事情がなければ本審査は通過しますので、土地の引き渡しの1週間前には銀行と金消契約を締結します。そして念願の土地を引き渡しです。

土地が確定しましたら、建物のプランを事細かに練っていくステップへ進みます。

私たちのケース

私たちの流れはイレギュラーなケースかもしれません。

前述したとおり売主が個人かつ、懸念事項までございました。

ただ、長引けば長引くほど時間がかかってしまいますので、土地の引き渡しの前に設計事務所と委託契約を締結しました。

土地の引き渡しがうまく行かなかったら、それまでの設計は無駄になります。

契約した段階で設計監理料25％を支払っていますが、これは図面を起こしたりと仕事をしていただいた対価ですから、引き渡しがうまくいかなくても生じる費用です。

土地の取引が流れないことを祈ってました･･･笑

ただ、デメリットだけではなく時間を有効に活用できたのは良かったと感じています。

まず、土地の引き渡しが行われる前に基本設計が完了しました。

基本設計までの流れは、建築家 設計事務所と契約後の打ち合わせの記事にまとめています。

本来であれば土地が確定してから準備に入りますので、住宅ローンをその分早く借りないといけません。

今回の場合は、土地の引き渡しに時間がかかってしまいましたが、結果として約4ヶ月分の金利を削減できたことになります。

住宅ローンが実行されるまでの金利は1年以上を見込んでいましたが、1年未満になりそうです。

金銭消費貸借契約（金消契約）

土地の懸念材料は予定通り、解消しましたので銀行との金消契約を結ぶことになりました。手続きに３営業日程かかるようなので、土地の引き渡しの1週間前までに行うのが通常です。

必要なのは持ち物は以下のとおりでした。

No	持ち物	備考
1	実印
2	住民票
3	印鑑証明	発行一ヶ月以内
4	通帳・銀行印
5	身分証明書
6	保険証
7	源泉徴収票
8	土地の売買契約書
9	設計事務所の契約書
10	取引に伴った領収書

金消契約時にはお金を支払うことはありませんでした。

あとはひたすら書類に記入・押印の連続で、約2時間ほどで完了です。

土地の引き渡し当日

準備が整い、念願の土地の引き渡しの日を迎えました。

金融機関での資金移動が行える平日を取引日として設定されました。

集まった人

No	人物
1	売主・仲介業者
2	買主・仲介業者
3	司法書士
4	銀行の担当者

土地の売買契約の時と顔ぶれが変わったのは、司法書士と銀行の担当者です。

司法書士の先生は土地の権利を確実に移転させるため、買主である私が指定した人になります。

もしも売主が業者であれば、業者指定の司法書士になるかと思います。

当日の流れ

基本的に難しいことはありません。

まず、司法書士の先生が売主・買主から委任状を受諾します。

土地の権利に関わる移転を司法書士に委託する。といった内容です。

それが終われば、銀行が融資を実行し売主側に着金して終了です。

銀行側も繁忙期だったせいか終わるまで約2時間かかりまして、待っている時間の方が長かったです 笑

銀行から融資される金額は土地の残代金ですので、売買契約時に手付金が少なければ手持ち資金を多少用意する必要が出てくると思います。

No	内容
1	銀行への支払手数料・保証料等
2	不動産業者への仲介手数料の残金
3	司法書士の先生への報酬
4	登記に係る税金

これらの諸費用がしっかりと支払えるように、金消契約時に資金の動きをしっかりと調整しましょう。

当日に足りない･･･！！なんてことになったら大変ですので。

ただ、不動産業者の仲介担当者が資金の確認・調整をしてくれることが多いので、そんなに心配する必要はないかもしれませんけどね。